ご自宅が建っている土地が借地であるケースが間々みられます。こういった場合にご自宅を処分しようとする際，どのような手続が必要でしょうか。

　土地が他人所有のもので，これを借りて建物を建てている場合，その建物を譲渡すると同時に，敷地を借りている権利（賃借権）もあわせて譲渡することとなります。ですから，建物を譲渡するためには，賃借権を譲渡することについて，地主から承諾を得る必要があります。そうであるにもかかわらず，地主に承諾を得ないまま借地上の建物を譲渡してしまいますと，ケースバイケースですが，これを理由に敷地の賃貸借契約が解除される場合があります。このような行為をすることで，地主との信頼関係が崩れてしまったと評価されうるからです。

　では，地主が建物の譲渡を許可しない場合はどうでしょうか。この場合，建物譲渡を検討している借地人は，裁判所に対して，地主の承諾に代わる許可の裁判を求めることができます。裁判所は，地主が譲渡を許可しないことが正当かどうかを判断し，それが不当であれば，承諾に代わる許可の裁判をすることとなります。これで，裁判所のお墨付きが得られるわけですから，借地人は建物の譲渡を行うことができるのです。なお，これもケースバイケースですが，裁判所は許可の裁判をする際，地代の値上げなどを命じることや，地主に対して一定の金銭（いわゆる「承諾料」）の支払を命じたりすることもあります。

　なお，「地主が譲渡を許可しないことが正当かどうか」という点ですが，様々な事情が考慮されます。たとえば，借地権の残っている期間の長短や，借地に関するこれまでの経緯，さらには，建物の譲渡を必要とする事情などが総合的に考慮されるようです。その考慮の一つに，先ほどお話した，いわゆる承諾料の支払も含まれます。この承諾料ですが大体の相場があり，借地権価格の一割程度とされています。「借地権価格とは？」と思われた方もいらっしゃるかと思いますが，話が長くなってしまいますので，借地上の建物の処分をご検討されている方は，お近くの専門家にまずは相談してみてください。

弁護士　田村秀樹
ホワイトペッパー第253号（2017/7/7 発行）掲載